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  最近、「保証金ゼロ」という謳い文句を散見します。資料をよく見ると、その分家賃は相場よりも高い場合がほとんどです。 入居者の立場に立ってみれば、ほんの数ヶ月の短期間の住まいなら割安ですが、長期的にみればあきらかに割高。そんな割高なマンションを借りるのは、「日銭はあるが貯金はない」=「質の悪い入居者」であることが大半です。あなたのマンションの入居者が、「質の悪い入居者」ばかりだとしたらどうでしょう。マンションの資産価値や美観は維持できるでしょうか。 
 マンションの家賃は、基本的に、世の中の動向が一定な場合、新築時をピークに、緩やかに下降していきます。大切なことは、下降するスピードをいかに遅くするかということです。もちろん収益にも大きく影響します。 そもそも、マンション経営は『楽して、お金が入る』商売であり、入居者は『お金を運んでくる人』という考え方は通用しない時代です。家賃収入を高いレベルで維持するためには、あなたのマンションに住んでいる入居者が『他に引越ししたくない』 『友人に紹介したい』マンションだと感じてもらえるようにする必要があります。 低コストで高いクオリティのマンション管理がとても重要になることは言うまでもありません。
  マンションを購入した初年度は、購入にかかった諸費用と減価償却費を計上します。２年目以降は、そのうちの減価償却費等が毎年計上されることになります。このため、マンション経営における年間収支は、多くの場合、あくまで税務計算上の数字では大きな赤字になります。 この赤字は給与所得と通算することができるので、不動産所得をマイナスして確定申告すれば、所得税･住民税を大幅に減らすことができます。また、相続税対策についても、現金や証券などの金融資産は１００であれば１００と評価されますが、マンションの場合、評価額は６０％程度に圧縮され、相続税額が少なく算定されます。 さらに、その物件で賃貸経営を行っていれば、さまざまな控除が適用されて、さらに評価額が下がります。
 少子高齢化は、全国的に見れば、若年層を中心とした賃貸マンション需要の縮小につながることは確かですが、大阪市中心部をはじめ、近隣都市でも至便なマンションについては、毎年新しく上京してくる方々の参入や、高齢化に伴う新規生活需要を見込むことができます。 御堂ハウジングは、平成4年の創業以来、賃貸仲介業務を中心に、多くの不動産管理をお手伝いさせていただいています。集客力抜群の店舗を運営していますので、時代の流れに左右されることなく、良質な入居者を安定してご紹介することが可能です。
 マンションの管理業務を弊社のような管理会社に委託すると、当然のことながら、コストが発生します。少しでもコストを削減するために、ご自身で行うことはコスト面から見るとメリットがあると感じますが、果たしてそうでしょうか。 日々の清掃や電気・水道の管理、入居者からのクレーム対応等々、「入居者の快適」を維持するには、きめ細やかで即応力のある管理が必要不可欠です。管理が十分に行えていない場合、あなたのマンションの魅力=資産価値は、どんどん下降していきます。 入居者が負担する家賃以上の快適な住まいを求めるように、オーナー様も、低コストで高いクオリティのマンション管理を委託することで、資産価値の維持・向上につながり、ひいてはランニングコストの削減につながります。
 ご購入されたマンションの資産価値を末長く維持できるかどうかは、「利回りのよさ」「立地･環境」「品質･設備の充実」「管理の質」という視点で、納得のいく物件を選ぶことが大原則です。 特に、品質を高い水準で維持していく上では、「管理の質」が最も重要です。 いつも隅々まで清掃が行き届き、共用スペースの電気は常に灯り、エレベーターは常に安全であることはもちろん、入居者からのクレーム対応や、家賃滞納に対する督促、事故対応などの基本的なことがきちんと行われていないと、居住者の快適指数は驚くほど下がります。もちろん、質が下がれば設定家賃も下がり、資産価値も下がるという結果につながります。 |
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